Entri in banca con il sogno della casa perfetta, ma ne esci con un mutuo che ti lega per 30 anni come una palla al piede. Non è fantascienza: succede ogni giorno a migliaia di italiani. Quando va bene.
Prima di firmare, devi sapere cosa ti aspetta davvero, perché la banca non è tua amica né tua nemica: è un business. Ecco una guida semplice e completa per non farti fregare.
Prima di tutto, capisci quanto puoi permetterti. Un mutuo non è solo la rata mensile: considera che non deve superare il 30-35% del tuo reddito netto. Se guadagni 2.000 euro al mese, la rata max è intorno ai 600-700 euro. Usa un calcolatore online (ce ne sono gratis su siti come MutuiOnline o Facile.it) per simulare: inserisci importo desiderato, durata (15-30 anni) e tasso (fisso o variabile). Non dimenticare le spese extra: notaio (1.500-3.000 euro), perizia (300-500 euro), imposte (2-3% del mutuo) e assicurazione obbligatoria su vita e scoppio (200-500 euro/anno). In totale, aggiungi il 4-5% all’importo finanziato.
Pensa al tuo futuro: se hai figli, un lavoro instabile o piani di pensione, opta per un tasso fisso per evitare sorprese con l’Euribor che sale. Controlla il tuo punteggio creditizio (Crif o Experian): se hai ritardi passati, la banca potrebbe rifiutarti o alzarti i tassi.
Esistono due grandi famiglie. Il mutuo a tasso fisso ti dà una rata identica per tutta la durata: paghi di più all’inizio, ma dormi sonni tranquilli. Ideale se vuoi certezze. Quello a tasso variabile segue l’indice Euribor: rata bassa ora (intorno al 2-3% nel 2026), ma può schizzare al 5-6% in crisi. C’è anche il misto, che parte fisso e poi varia.
Durata: più lunga (25-30 anni), rata più bassa ma interessi totali enormi (fino al doppio). Breve (10-15 anni), paghi meno interessi ma rata alta. Esempio: 200.000 euro a tasso fisso 3,5% su 20 anni = rata 1.160 euro, totale restituito 278.000 euro. Su 30 anni, rata 898 euro ma totale 323.000 euro.
La banca vuole prove della tua solidità. Porta: documento d’identità, codice fiscale, CUD o busta paga ultimi 3 mesi, dichiarazione redditi, estratto conto ultimi 6 mesi, visura camerale se autonomo. Per la casa: atto di provenienza, planimetria, certificato energetica e visura ipotecaria. Devi avere un anticipo del 10-30% (legge richiede almeno 10% per prima casa), LTV (loan-to-value) sotto il 100%.
Età conta: massimo 75-80 anni alla fine del mutuo. Se sei giovane, sfrutta il Fondo Prima Casa Garanzia Giovani (garantisce fino all’80% per under 36).
Cosa la Banca Deve Dirti per Legge
La normativa europea (Direttiva Mortgage Credit 2014, recepita in Italia con TUB art. 128-quater) obbliga la banca a trasparenza. Deve darti un Foglio Informativo Europeo Standardizzato (IES), con TAEG (tasso annuo effettivo globale: include interessi, spese, assicurazioni), importo totale dovuto, rata, piano di ammortamento. Confronta TAEG tra banche: è il vero costo.
Prima di firmare, hai 7 giorni per recedere senza penali. La banca deve simulare scenari stress (es. +2% sui tassi) e dirti rischi. Per legge, non può spingerti a un mutuo insostenibile.
Cosa la Banca NON È Tenuta a Dire
Qui sta il tranello: la banca non è tua consulente finanziaria. Non ti dice se puoi fare meglio altrove (confronto online è tuo compito). Non ti avvisa se il TAEG “basso” nasconde commissioni fisse alte (istruttoria 1-2%, perizia, penale estinzione 1-3% primi 5 anni). Non ti spiega che l’assicurazione è opzionale ma “caldamente consigliata” (e gonfia il costo del 20-30%).
Non prevede il tuo futuro: se perdi il lavoro, sei tu a dover rinegoziare (moratoria o sospensione rata, ma non automatica). Non ti parla di alternative come leasing o affitto con riscatto. E se sei over 50, non ti dice che i tassi sono più alti per “rischio longevità”.
